Koh Samui est une destination phare pour l’investissement en Asie, portée par son aéroport international et ses infrastructures médicales de pointe.
Mais le rêve se heurte souvent à une réalité juridique complexe. Contrairement à l’Europe, le cadre légal thaïlandais protège peu l’acheteur par défaut, et certaines pratiques risquées restent fréquentes.
Cet article ne cherche pas à vous vendre une villa, mais à vous livrer les clés que de nombreux agents « oublient » de mentionner. Voici les réalités d’un achat immobilier à Koh Samui en 2026.
Pourquoi Koh Samui attire autant les acheteurs étrangers
Au-delà des cocotiers, Samui possède des fondamentaux économiques solides qui rassurent les investisseurs :
- Une accessibilité unique : C’est la seule île de cette taille en Thaïlande possédant un aéroport international privé, garantissant un flux touristique haut de gamme.
- Une maturité des services : Écoles réputées et hôpitaux internationaux en Thaïlande (Bangkok Hospital) assurent un confort de vie total à l’année.
- Le marché « Villa » : Contrairement à Bangkok (marché de condos), Samui est le royaume de la villa avec piscine privée, un produit très demandé par la clientèle post-Covid.
Note importante sur la résidence :
Attention, être propriétaire ne donne pas automatiquement le droit de résider en Thaïlande. Pensez à vérifier les options de visas longue durée en Thaïlande (Elite, LTR, Retraite) avant de vous projeter.
Achat immobilier à Koh Samui : règles pour les étrangers
C’est la première douche froide pour beaucoup : en Thaïlande, un étranger ne peut pas être propriétaire d’un terrain en nom propre. C’est la loi, et elle est stricte.
Propriété foncière vs Propriété du bâti
Il existe une nuance fondamentale à comprendre. Si vous ne pouvez pas posséder le sol (le terrain), vous pouvez parfaitement être propriétaire des murs (la maison ou la villa) qui sont posés dessus. On parle alors d’un enregistrement du bâtiment à votre nom auprès du Land Office.
Pourquoi la majorité des étrangers ne sont pas « propriétaires » au sens strict
Pour contourner l’interdiction de posséder le terrain, deux montages existent. Aucun n’est parfait, et chacun comporte des risques qu’il faut accepter en toute conscience.
Les montages juridiques à Koh Samui (et leurs risques)
1. Le Leasehold (Bail de 30 ans)
C’est la méthode la plus simple et la plus sûre juridiquement. Vous louez le terrain pour une durée de 30 ans. Ce bail est enregistré au Land Office et vous confère des droits réels.
Le piège : Les agents promettent souvent « 30 ans + 30 ans + 30 ans » (soit 90 ans). En réalité, le renouvellement n’est jamais garanti automatiquement par la loi thaïlandaise. C’est une obligation contractuelle privée entre vous et le propriétaire du terrain. Si le propriétaire vend le terrain ou décède, le renouvellement peut devenir complexe.
2. La Société Thaïlandaise (Thai Company)
C’est la méthode préférée des investisseurs qui veulent « contrôler » le terrain. L’idée est de créer une société thaïlandaise qui achète le terrain. Comme la société est thaïlandaise, elle a le droit d’acheter.
Le risque majeur (Les Nominees) : Pour qu’une société soit considérée comme thaïlandaise, 51% des parts doivent être détenues par des Thaïlandais. Souvent, des avocats peu scrupuleux utilisent des « prête-noms » (nominees) qui ne mettent pas d’argent mais détiennent les parts pour vous. Cette pratique, si elle vise à contourner la loi, est considérée comme illégale et les montages sont de plus en plus surveillés par les autorités. Si le montage est mal fait, vous risquez la dissolution de la société.
Récapitulatif : Leasehold ou Société ?
| Critère | Leasehold (Bail 30 ans) | Société (Thai Company) |
|---|---|---|
| Légalité | 100% Légal et reconnu | Zone grise (si prête-noms) |
| Durée de propriété | Limitée (30 ans garantis) | Illimitée (théoriquement) |
| Coût de mise en place | Faible (Taxes d’enregistrement) | Élevé (Création + Bilan annuel) |
| Risque principal | Non-renouvellement du bail | Contrôle fiscal et dissolution |
Les erreurs que les acheteurs regrettent le plus après coup
Acheter sur un coup de cœur pendant des vacances est l’erreur classique. Voici ce qui arrive quand l’émotion prend le pas sur la raison.
Cas typique observé à Koh Samui : Le rêve locatif déçu
Un couple achète une villa moderne sur plan pour 400 000 €. L’agent évoque un rendement de 10%.La réalité deux ans plus tard :
– La construction a pris 12 mois de retard.
– Les finitions (climatisation, piscine) sont de qualité moyenne et demandent déjà des réparations.
– La gestion locative prend 20% à 30% des revenus + TVA.
– Le taux d’occupation réel est de 40% (et non 70% comme espéré).
Résultat : Ils couvrent à peine leurs charges, loin du bénéfice espéré.
Note : Les chiffres varient évidemment selon le bien, mais ce scénario (retards, frais sous-estimés) est malheureusement fréquent pour les achats sur plan mal préparés.
Les coûts cachés souvent oubliés
- Sinking Fund : Fonds de réserve pour les grosses réparations dans les résidences.
- Entretien piscine et jardin : Sous les tropiques, la nature reprend ses droits très vite. Comptez 100 à 200 € par mois minimum.
- L’électricité : Dans certaines résidences privées, le prix du kW/h est refacturé avec une marge (parfois double du prix gouvernemental).
Enfin, ne négligez pas le coût du transfert d’argent. Les frais de change et de virement international peuvent représenter des pertes importantes.
Notre guide sur les frais bancaires en Asie explique comment les anticiper et les réduire en Thaïlande.
Rentabilité et location : mythes vs réalité 2026
Peut-on gagner de l’argent avec l’immobilier à Samui ? Oui. Est-ce facile ? Non.
Le marché de la location saisonnière est concurrentiel. À Koh Samui, la rentabilité varie fortement selon la zone (Chaweng, Lamai, Bophut) et le type de bien. Pour sortir du lot, il faut un produit exceptionnel (vue mer, design unique) et un service hôtelier irréprochable.
Méfiez-vous des promesses de « 7% à 10% de rendement garanti ». Ce sont souvent des artifices comptables où le prix de la villa a été gonflé au départ pour vous reverser ensuite… votre propre argent.
Le chiffre réaliste : Un bon investissement tourne aujourd’hui autour de 4% à 6% de rendement net réel, en incluant l’occupation personnelle quelques semaines par an.
Comment s’informer sérieusement avant toute décision (Due Diligence)
Ne signez jamais un contrat de réservation (et ne versez jamais d’acompte) sans avoir effectué une « Due Diligence » (audit légal) via un avocat indépendant de l’agence.
La prudence est d’autant plus recommandée que les litiges sont fréquents. Vous pouvez d’ailleurs consulter la mise en garde officielle de l’Ambassade de France concernant les investissements immobiliers.
💡 La Règle d’Or de l’investisseur prudent
Ne jamais utiliser l’avocat recommandé par l’agence immobilière ou le promoteur. Il y a conflit d’intérêt. Engagez toujours votre propre avocat indépendant pour vérifier les contrats avant de verser le moindre centime. C’est un coût (env. 1000€) qui peut vous sauver 500 000€.
Voici votre Check-list de survie avant de signer :
- Le titre de propriété (Chanote) : Le vendeur possède-t-il vraiment le titre Chanote (le plus haut niveau de propriété) ? Beaucoup de terrains n’ont que des droits d’usage agricoles.
- L’accès à la route : Votre terrain a-t-il un accès légal à la voie publique ? De nombreuses villas sont « enclavées » et dépendent du bon vouloir d’un voisin pour le passage.
- Le zonage (Zoning) : À Samui, la hauteur de construction dépend de l’altitude et de la distance à la mer. Une villa construite en zone illégale peut être détruite par les autorités.
- Le permis de construire : Correspond-il exactement à la villa construite ?
Les 7 étapes d’un achat sécurisé (Processus simplifié)
Pour éviter les mauvaises surprises, suivez cet ordre chronologique strict. Ne sautez aucune étape :
- Définition du projet : Budget, zone géographique, objectif (résidence ou locatif).
- Visites et Shortlist : Sélectionner 2 ou 3 biens maximum.
- Négociation : Accord sur le prix et les conditions (qui paie les taxes de transfert ?).
- Réservation : Signature d’un contrat de réservation avec clause suspensive (dépôt bloqué sur compte séquestre si possible).
- Due Diligence (Avocat) : Vérification du titre, des accès et de la société vendeuse.
- Signature du contrat final (SPA) : Uniquement si l’avocat donne le feu vert.
- Enregistrement au Land Office : Paiement du solde et transfert officiel du titre ou du bail.
Besoin d’un contact fiable ?
Je ne suis pas agent immobilier et je ne participe à aucune transaction. Mon but est simplement d’informer.
Cependant, si votre réflexion est déjà avancée et que vous cherchez un interlocuteur sérieux pour éviter les pièges cités plus haut, je peux éventuellement vous mettre en relation avec des professionnels établis sur l’île.
Pour une mise en relation pertinente, merci de préciser dans votre email :
- Votre budget approximatif
- Votre horizon d’achat (immédiat, 6 mois, 1 an…)
- L’objectif (Investissement locatif pur, Retraite, ou Mixte)
Pour me contacter : Envoyez-moi un email ici avec ces détails.
Avertissement : Cet article a une vocation purement informative et ne constitue pas un conseil juridique ou financier personnalisé. Les lois en Thaïlande évoluent : consultez toujours un avocat certifié avant tout investissement.
🔄 Article mis à jour le 2 février 2026
